INVESTASI PROPERTY??? APA MASIH MENGUNTUNGKAN???

Bagi anda yang memiliki banyak uang dan masih bingung dalam mengarahkan investasi keuangan! anda wajib menyimak ulasan analisa di bawah ini.
Pembangunan  suatu proyek memerlukan modal barang atau jasa produksi. Sebelum proyek
untuk  investasi  dibangun, perlu dilakukan suatu studi kelayakan proyek. Studi kelayakan
proyek ditinjau dari beberapa aspek, diantaranya finansial (ekonomi), legal (hukum),
lingkungan, dan lain sebagainya.

Penerapan analisis  kriteria investasi dalam penulisan ini ditinjau dari aspek  financial
(ekonomi) mengenai investasi yang terdapat dalam proyek Perumahan Griya Paniki Indah,
yang bertujuan untuk mengetahui kelayakan investasi proyek dalam hal ini keuntungan yang
akan dicapai.

Setelah diadakan analisis  dengan menggunakan kriteria investasi  maka dapat diambil
kesimpulan bahwa, Net Present Value = Rp.  3.226.683.070  yang memberikan nilai positif.
Internal Rate of Return memberikan niai lebih besar dari i yang direncanakan yaitu sebesar
10.609%. Index Profibility memberikan nilai yang lebih besar dari 1 (IP > 1) yaitu  1,183.
Payback Period  (PP)  akan kembali pada tahun ke-7  bulan ke-10  hari ke-13. Break Even
Point  = Rp.  1.065.498.573.  Dengan demikian perumahan  Griya Paniki Indah  memenuhi
syarat dalam kriteria investasi sehingga investasi pada proyek ini menguntungkan dan baik
untuk dilaksanakan.  Penyusunan arus dana (cash flow) sangat menentukan dalam
menganalisis biaya investasi,untuk itu diharapkan ketelitian dalam mengestimasi pendapatan
dan biaya proyek. Perlu dilakukan penelitian yang lebih luas lagi untuk mendapatkan hasil
yang lebih akurat mengenai kelayakan suatu proyek, karena  hanya ditinjau dari aspek
ekonomi (finansial).

Kata kunci: Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Index Profibility (IP),
Payback Period (PP), Break Even Point (BEP).
 

Sebelum suatu proyek  dilaksanakan, perlu dilakukan studi kelayakan terlebih dahulu dengan meninjau beberapa aspek, diantaranya  adalah  aspek finansial.  Aspek finansial dalam studi kelayakan proyek
adalah untuk mengetahui apakah investasi pada proyek tersebut menguntungkan atau tidak.  Pada umumnya masalah finansial mencakup periode yang cukup lama, dimana faktor waktu sangat penting hubungannya dengan nilai uang.  Proyek tidak  dapat dilaksanakan kegiatan-nya tanpa terlebih dahulu memenuhi  kriteria yang nantinya dijadikan dasar dan penentu dalam pengambilan keputusan suatu investasi yang
menyangkut sejumlah besar dana.

Proyek
Proyek adalah kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dan dapat dilaksanakan
dalam satu bentuk kesatuan dengan mencari dan memanfaatkan sumber dana  untuk
mendapatkan keuntungan. Sumber-sumber yang dipergunakan dalam suatu proyek dapat berbentuk barang-
barang modal, tanah, bahan-bahan setengah jadi, bahan-bahan mentah, tenaga kerja dan
waktu. Sumber-sumber tersebut sebagian atau seluruhnya, dipergunakan pada masa sekarang untuk memperoleh benefit yang lebih besar di masa yang akan datang. (Gray
at.al, 1993) Jurnal Sipil Statik Vol.1 No.5, April 2013 (377-381) ISSN: 2337-6732
378

Investasi Proyek
Investasi proyek adalah upaya menanamkan faktor produksi langka pada proyek tertentu (baru atau perluasan) pada lokasi tertentu, dalam jangka waktu menengah atau panjang. Faktor produksi langka itu dapat berbentuk (Gray et.al, 1993):
a.  Dana
b.  Kekayaan alam
c.  Tenaga ahli dan tenaga terampil
d.  Teknologi tingkat madya atau tingkat
tinggi

Analisis Proyek Menurut Kriteria
Investasi Papulete (2011) menyebutkan bahwa didalam melakukan investasi modal pada
suatu proyek perlu diadakan suatu analisis yang bertujuan:
a.  Mengetahui tingkat keuntungan yang
diperoleh dari investasi
b.  Menghindari pemborosan
c.  Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada, sehingga kita dapat memilih alternative proyek yang paling menguntungkan
d.  Menentukan prioritas investasi
Dengan uraian-uraian tersebut diatas, maka untuk menyusun berbagai peluang investasi telah dikembangan suatu metode yang dapat digunakan dalam menganalisis suatu proyek, metode yang dimaksud adalah criteria investasi  (Investment Criteria). Suatu proyek adalah investasi minimum yan secara ekonomis dan teknik layak
dilaksanakan.
Kriteria investasi digunakan untuk menentukan suatu usulan proyek setelah diadakan evaluasi  merupakan suatu  go proyek atau no go proyek.
Kriteria investasi dapat dibedakan
sebagai berikut:
1.  Nilai Sekarang Bersih (NPV=Net
Present Value)
2.  Tingkat Pengembalian Internal
(IRR=Internal Rate Of Return)
3.  Indeks Profitabilitas (IP=Index
Profitibility)
4.  Periode Pengembalian (PP=Period
Payback)
5.  Titik Impas (BEP=Break Even Point)

Net Present Value (NPV)
 Net present value  adalah suatu teknik capital budgeting, yang dalam mengukur profitibilitas rencana investasi proyek mempergunakan faktor nilai waktu uang. Kriteria nilai bersih sekarang (NPV)
semua arus kas masuk dan keluar selama umur proyek (investasi) kenilai sekarang, kemudian dihitung angka bersihnya akan diketahui selisih dengan memakai dasar yang sama yaitu harga pasar saat ini. Ada waktu dari uang dan selisih  besar arus kas masuk dan keluar.
Dalam investasi proyek apakah proyek tersebut layak atau tidak layak, dinyatakan oleh nilai  net present value (NPV). Untuk NPV yang memberikan nilai positif ata lebih besar nol berarti proyek tersebut layak untuk dilaksanakan, apabila NPV memberikan nilai negative atau lebih kecil nol berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar  opportunity cost  faktor produksi modal. Net present value proyek dapat dihitung dengan menggunakan rumus persamaan matematis berikut (Grant et.al, 1996):

Internal Rate of Return (IRR)
Seringkali diperlukan suatu analisis untuk menjelaskan apakah rencana proyek
cukup menarik apabila dilihat dari segi tingkat pengembalian yang telah ditentukan. Prosedur yang lazim dipakai adalah mengkaji tingkat pengembalian internal (internal rate of return-IRR), yaitu tingkat pengembalian yang menghasilkan NPV arus kas masuk sama dengan NPV arus kas
keluar. Pada metode NPV analisis ditentukan dengan menentukan terlebih dahulu besar pengembalian (diskonto) (i), kemudia dihitung nilai sekarang bersih (NPV) dari arus kas masuk dan keluar. Untuk IRR
ditentukan nilai NPV=0, kemudian dicari
berapa tingkat pengembalian (diskonto) (i). Jurnal Sipil Statik Vol.1 No.5, April 2013 (377-381) ISSN: 2337-6732
379

Untuk menghitung nilai IRR diperoleh
dengan menggunakan persamaan sebagai
berikut (Grant et.al, 1996) :

IRR=i1 +
2 1
1
NPV NPV
NPV

 (i1 – i2)         (2)
Menentukan nilai IRR dengan coba-coba
adalah sebagai berikut :
1.  Pilih nilai  discout rate  yang dianggap mendekati nilai IRR yang sebenarnya, kemudian dihitung nilai NPV dari arus benefit dan cost.
2.  Jika menghasilkan nilai positif, berarti pengambilan nilai coba-coba terlalu rendah, kita coba lagi dengan nilai yang lebih tinggi.
3.  Jika  nilai NPV negatif, berarti pengambilan nilai coba-coba terlalu
tinggi.
4.  Pada hasil percobaan pertama untuk discount rate dilambangkan dengan (i1),
sedangkan yang kedua dilambangkan
(i2). Untuk NPV yang pertama ditandai dengan NPV1, yang kedua NPV2 dengan
demikian kita memperoleh nilai NPV=0.

Menganalisis usulan proyek dengan IRR, memberikan indikasi sebagai berikut:
a.  IRR > tingkat pengembalian (i) yang diinginkan (required rate of return RRR), proyek diterima.
b.  IRR < tingkat pengembalian (i) yang diinginkan  (required rate of
return IRR), proyek ditolak.

Index Profibility (IP)
Index profibility (IP), yang menunjukan kemampuan menghasilkan laba per satuan nilai investasi.  Index  profibility  adalah nilai sekarang arus kas masuk dibagi dengan nilai
sekarang arus keluar.
Metode ini dihitung perbandingan antara
present value  dari  benefit  dengan  present
value dari cost.

Break Even Point (BEP) Break even point adalah titik pulang
pokok dimana total revenue = total cost (TR=TC). Titik impas memberikan petunjuk bahwa tingkat produksi telah menghasilkan pendapatan yang sama besarnya dengan biaya produksi yang dikeluarkan. Disamping dapat menyatakan hubungan antara volume produksi, harga satuan dan laba maka analisis titik impas bagi memberikan informasi mengenai hubungan antara biaya tetap dan biaya variabel.
Untuk menghitung titik impas diguna-kan persamaan sebagai berikut (Sigit, 1978):